부동산 가격을 검색하다 보면 ‘공시가격’과 ‘실거래가’라는 두 가지 용어가 자주 등장합니다. 두 지표는 겉보기엔 비슷해 보이지만, 실제로는 목적과 활용 범위, 계산 기준이 전혀 다릅니다. 본 글에서는 이 둘의 개념 차이와 왜 가격 차이가 발생하는지를 설명하고, 부동산 세금·대출·재산 평가 등에 어떤 영향을 미치는지 체계적으로 정리합니다.
같은 아파트인데 왜 두 가지 가격이 존재할까?
부동산을 구매하거나 매도하려는 사람, 혹은 세금 문제로 등기부등본이나 재산세 고지서를 받아본 사람이라면 '공시가격'과 '실거래가'라는 용어를 접해봤을 것입니다. 대부분의 사람들은 “둘 다 집값을 의미하는 것 아니냐”라고 생각하기 쉽지만, 실제로 이 두 가지 가격은 전혀 다른 개념이며, 적용 목적과 계산 방식, 사용되는 법적 기준 자체가 다릅니다. 예를 들어, 서울 강남의 한 아파트가 2025년 2월 실거래가 기준 15억 원에 거래되었다고 가정해 봅시다. 그런데 해당 아파트의 공시가격은 10억 원으로 책정되어 있을 수 있습니다. 같은 주택인데도 5억 원이나 차이가 나는 이유는 무엇일까요? 그 이유는 ‘공시가격’은 정부가 매년 정하는 행정 목적의 평가 기준이고, ‘실거래가’는 말 그대로 시장에서 실제로 사고판 금액이기 때문입니다. 공시가격은 세금, 건강보험료, 각종 부담금의 부과 기준으로 활용되고, 실거래가는 대출 가능 금액, 시세 판단, 투자 전략 수립 등의 지표로 활용됩니다. 이처럼 같은 부동산이라도 ‘누가, 어떤 목적으로, 어떤 시점에서’ 바라보느냐에 따라 그 평가 기준은 크게 달라집니다. 특히 부동산 세금과 금융 조건이 점점 복잡해지고 있는 요즘 같은 시대에는, 이 두 지표의 차이를 정확히 이해하고 있어야만 불이익을 피할 수 있습니다. 이번 글에서는 공시가격과 실거래가가 어떻게 다른지, 왜 가격 차이가 발생하는지, 이로 인해 세금·대출·시장분석 등에 어떤 영향을 미치는지 현실적으로 풀어보겠습니다.
공시가격과 실거래가, 어떻게 다르고 어디에 쓰일까?
먼저 **공시가격(公示價格)**은 국토교통부와 지방자치단체가 공동으로 산정하여 매년 1회(보통 3월)에 발표하는 ‘행정용 평가 기준’입니다. 주택은 ‘공동주택 공시가격’과 ‘단독주택 공시가격’으로 나뉘며, 이 수치는 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금 대상 여부 등 여러 행정 서비스의 기준으로 활용됩니다. 공시가격은 시세(실거래가)의 일정 비율로 산정되며, 이를 **시가 반영률**이라 부릅니다. 2025년 기준 시가 반영률은 공동주택 평균 약 73~77% 수준입니다. 즉, 실거래가가 10억 원인 아파트라면 공시가격은 대략 7억 3천만 원 전후로 설정된다는 의미입니다. 정부는 이를 점진적으로 현실화하겠다는 방침을 세우고 있지만, 여전히 실거래가와의 괴리는 존재합니다. 반면 **실거래가**는 시장에서 매수자와 매도자가 실제로 계약을 체결한 가격이며, 등기와 동시에 국토부 실거래가 공개 시스템에 등록됩니다. 이는 수요와 공급, 입지, 건물 상태, 시점에 따라 매 순간 달라질 수 있습니다. 실거래가는 시세 분석, 투자 가치 판단, 매매 타이밍 분석, 대출 한도 산정 등 다양한 실무적 판단의 근거가 됩니다. 실거래가는 시장의 ‘진짜 가치’를 보여주는 반면, 공시가격은 행정 목적상 균형과 형평성을 고려해 ‘조정된 기준’으로 활용된다는 점이 가장 큰 차이입니다. 예를 들어, A아파트의 실거래가는 12억 원인데 공시가격이 8억 원일 경우, 보유세는 8억 원 기준으로 부과됩니다. 반대로 대출을 받을 때는 실거래가 기준으로 LTV(주택담보인정비율)를 적용받기 때문에, 실제 대출 한도는 12억 원 기준으로 계산됩니다. 이런 이중 구조는 종종 혼란을 야기하지만, 행정 효율성과 시장 반영이라는 목적이 서로 다르기 때문에 어쩔 수 없이 병존하는 구조입니다. 또한 공시가격은 ‘시점 차이’에서도 오차가 발생합니다. 실거래가는 현재 시세를 반영하지만, 공시가격은 1월 1일 기준 평가로, 실제 발표는 3월경에 이루어집니다. 그 사이 시장이 급등하거나 급락할 경우, 실제 시세와 공시가격 사이의 격차는 더욱 벌어질 수밖에 없습니다.
진짜 부동산 가격을 볼 수 있어야한다.
부동산을 거래하거나 보유하고 있는 모든 사람에게 공시가격과 실거래가는 반드시 구분해서 이해해야 할 필수 지표입니다. 단순히 ‘둘 중 어느 게 맞다’를 따지기보다는, 각각의 쓰임새와 목적을 정확히 이해하고, 내 상황에 어떤 영향을 미치는지를 판단하는 것이 핵심입니다. 예컨대 부동산 세금에 관심이 있다면 공시가격을 중심으로 확인해야 하며, 투자 가치나 매수 타이밍을 고민 중이라면 실거래가를 기준으로 분석해야 합니다. 또 대출을 고려한다면 실거래가에 기반한 LTV 비율을 참고해야 하며, 재산세나 종부세 납부 계획을 세울 때는 공시가격을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 정부는 공시가격의 현실화를 지속적으로 추진하고 있지만, 여전히 지역별·유형별 편차가 존재하고, 매년 변화하는 구조이기 때문에 매수자나 보유자는 항상 최신 정보를 주기적으로 확인해야 합니다. 특히 보유세, 건강보험료, 연금 수급 등 실질적 영향을 받는 민감한 영역일수록 공시가격을 소홀히 해서는 안 됩니다. 실거래가와 공시가격은 부동산 시장을 구성하는 양대 축과 같습니다. 한쪽만을 보고 판단하면 중요한 정보를 놓치게 되며, 의사결정의 방향이 왜곡될 수 있습니다. 정확한 정보를 바탕으로 현실적 감각을 갖춘 판단만이, 불확실성이 큰 부동산 시장에서 당신을 지켜주는 가장 확실한 무기가 되어줄 것입니다.